Sucesión con Propiedades en CABA: Guía Completa de Requisitos
Heredar una propiedad es una de las situaciones más comunes en las sucesiones, pero también una de las que más requisitos específicos tiene.
En esta guía completa te explico todo lo que necesitás saber para tramitar una sucesión con inmuebles en CABA, basado en más de 35 años de experiencia en el tema.
¿Qué es una sucesión con propiedades?
Una sucesión con bienes inmuebles es el proceso judicial mediante el cual se determina:
- Quiénes son los herederos de la/s propiedad/es
- Qué porcentaje le corresponde a cada uno
- Cómo se inscribirá en el Registro de la Propiedad
Según Zonaprop, “cuando la herencia incluye bienes en diferentes jurisdicciones, deudas o múltiples herederos, un abogado puede simplificar el proceso”.
Documentación específica para inmuebles
Documentos del inmueble
Según requisitos para iniciar sucesión, necesitás:
-
Escritura o boleto de compraventa
- Original o copia certificada
- De todas las propiedades del fallecido
-
Certificado de dominio actualizado
- Vigencia: 30 días
- Se obtiene en el Registro de la Propiedad
- Debe estar a nombre del fallecido
-
Certificado catastral
- Identifica ubicación y características del inmueble
- Debe estar vigente
-
Libre deuda de impuestos
- ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) al día
- Certificado de libre deuda emitido por AGIP
- Válido para proceder a la inscripción
-
Libre deuda de expensas
- Si es propiedad horizontal (departamento)
- Certificado del consorcio
- Fundamental para poder vender o transferir
Documentos del fallecido
Los habituales más:
- Constancia de CUIT/CUIL
- Último pago de ABL
- Declaración jurada de bienes ante AFIP (si corresponde)
El Registro de la Propiedad en CABA
¿Qué es?
Es el organismo donde se inscriben todos los actos sobre inmuebles:
- Compraventas
- Hipotecas
- Herencias
- Transferencias
Sin inscripción en el Registro, el heredero NO es dueño legal del inmueble.
Requisitos para inscripción
Según el Manual de Registración, para inscribir bienes inmuebles se necesita:
✓ Certificado de Dominio actualizado ✓ Certificación de Inhibiciones del causante ✓ Constancia de inexistencia de deuda con AGIP ✓ Certificados actualizados de dominio de todos los herederos ✓ Certificado catastral vigente ✓ Estado parcelario ✓ Libre deuda de impuestos inmobiliarios ✓ Libre deuda de expensas (si aplica)
Particularidad de CABA
Según Estudio MON, “CABA pide obligatoriamente acuerdo partitivo para inscribir por tracto abreviado”.
Esto significa que todos los herederos deben ponerse de acuerdo sobre cómo se reparte el inmueble ANTES de inscribir.
Opciones con la propiedad heredada
Opción 1: Vender conjuntamente
Todos los herederos venden juntos y se reparten el dinero.
Ventajas:
- No hay que dividir físicamente la propiedad
- Más fácil de coordinar
- Se reparte dinero (más equitativo)
Proceso:
- Declaratoria de herederos
- Tasación del inmueble
- Todos firman el boleto de venta
- Escrituración con todos presentes o con poder
- Reparto del dinero según porcentajes
Opción 2: Adjudicar a uno o varios herederos
Uno o varios herederos se quedan con la propiedad, compensando a los demás.
Requiere:
- Tasación judicial o acuerdo de valor
- Que quien se queda pague a los demás (o compense con otros bienes)
- Acuerdo entre todos
Proceso:
- Declaratoria de herederos
- Tasación
- Acuerdo partitivo (por escrito)
- Aprobación judicial
- Inscripción a nombre del/los adjudicatario/s
Opción 3: División material
Si es posible, dividir físicamente la propiedad.
Requisitos:
- Que sea físicamente divisible
- Que cumpla con normativas urbanísticas
- Aprobación catastral
- Acuerdo entre herederos
Poco común en departamentos, más frecuente en terrenos grandes.
Opción 4: Condominio
Todos quedan como condóminos del inmueble.
Ventajas:
- No hay que vender ni dividir
- Pueden seguir usando o alquilando
Desventajas:
- Futuras decisiones requieren acuerdo de todos
- Puede generar conflictos a largo plazo
- Dificulta venta posterior
Rol del escribano
¿Es obligatorio el escribano?
SÍ, para inscribir inmuebles en el Registro de la Propiedad.
El escribano:
- Verifica toda la documentación
- Certifica firmas
- Elabora la escritura de declaratoria
- Inscribe en el Registro
Honorarios del escribano
Según Infobae, los honorarios se calculan sobre el valor del inmueble, generalmente 2-3% del valor fiscal.
Trabajamos con escribanías de confianza que ofrecen tarifas preferenciales a nuestros clientes.
Impuestos y tasas en CABA
Tasa de Justicia
Según datos de Guía Sucesoria, en CABA la tasa de justicia es del 1,5% de la valuación fiscal actualizada de los bienes transmitidos (más un 5% que se presume por bienes muebles).
Ejemplo:
- Propiedad valuada fiscalmente en $10.000.000
- Tasa de justicia: $150.000
- Presunción de muebles (5%): $7.500
- Total aproximado: $157.500
Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes
En CABA, las herencias están exentas de este impuesto para herederos directos (hijos, cónyuge, padres).
Para otros herederos (hermanos, sobrinos, etc.) puede aplicar.
Impuesto Inmobiliario
Mientras dura la sucesión, el impuesto inmobiliario sigue corriendo.
Los herederos deben:
- Seguir pagando el ABL
- Informar al fisco sobre el fallecimiento
- Actualizar los datos una vez inscripta la sucesión
¿Se puede vender una propiedad en sucesión?
SÍ, pero con requisitos
Según Ámbito, sí se puede vender una propiedad que está en sucesión, pero:
Requisitos:
- Ya debe estar dictada la declaratoria de herederos
- Todos los herederos deben estar de acuerdo
- Debe haber autorización judicial para vender
- Los herederos firman la escritura en conjunto
Proceso de venta
- Declaratoria de herederos (4-6 meses)
- Tasación del inmueble
- Autorización judicial para vender
- Firma del boleto (todos los herederos)
- Escrituración (con todos presentes o con poder)
- Inscripción directa al comprador (tracto abreviado)
Ventaja: No hace falta inscribir primero a nombre de los herederos y después al comprador. Se puede hacer directamente.
Tracto abreviado: Qué es y cuándo aplica
Definición
El tracto abreviado permite inscribir directamente del fallecido al comprador, sin pasar por los herederos.
Ahorra:
- Tiempo
- Costos de doble inscripción
- Trámites intermedios
Requisitos en CABA
Según información especializada, CABA exige:
- Declaratoria de herederos firme
- Acuerdo partitivo entre todos
- Autorización judicial
- Documentación completa
Es la forma más eficiente cuando se va a vender.
Plazos específicos para sucesiones con inmuebles
Etapas adicionales
Las sucesiones con propiedades tienen etapas extras:
- Tasación del inmueble: 1-2 meses
- Acuerdo partitivo: Variable (días a meses)
- Libre deuda de impuestos: 2-4 semanas
- Escribanía: 1-2 meses
- Inscripción registral: 1-2 meses
Total adicional: 3-6 meses respecto a una sucesión sin inmuebles
Feria judicial
Durante enero-febrero, muchos trámites se paralizan, incluyendo inscripciones registrales.
Planificá considerando esto.
Inmuebles en varias jurisdicciones
¿Qué pasa si hay propiedades en CABA y en Provincia?
Según Guía IZR, hay que iniciar sucesión en cada jurisdicción donde haya bienes.
Opción 1: Sucesiones separadas en cada provincia Opción 2: Sucesión principal en domicilio del fallecido + anexos en otras jurisdicciones
Un abogado con experiencia coordina todo para que sea más eficiente.
Errores comunes y cómo evitarlos
Error #1: No actualizar certificados
Los certificados de dominio vencen a los 30 días.
Si presentás uno vencido, lo rechazan y perdés tiempo.
Error #2: Olvidar deudas de expensas
Según Mudafy, las deudas de expensas impiden la venta o transferencia.
Pagalas antes de inscribir.
Error #3: No verificar inhibiciones
Si el fallecido tenía inhibiciones (deudas judiciales), complica la inscripción.
Verificalo en el certificado de inhibiciones.
Error #4: Desacuerdos tardíos
Acordá ANTES de avanzar con gastos. Tasaciones y escribanos cuestan dinero.
No los hagas si los herederos no están de acuerdo.
Nuestra experiencia: Casos reales
Caso 1: Departamento en Villa Crespo
- Situación: 3 hermanos heredan departamento
- Decisión: Venden y reparten
- Plazo: 7 meses desde inicio hasta escritura al comprador
- Resultado: Tracto abreviado exitoso
Caso 2: Casa con irregularidades
- Situación: Casa con parte no declarada
- Solución: Regularización catastral durante la sucesión
- Plazo: 14 meses
- Resultado: Propiedad regularizada y vendida
Caso 3: Múltiples propiedades
- Situación: 2 departamentos en CABA + casa en Provincia
- Solución: Sucesión principal en CABA + anexo en Provincia
- Plazo: 11 meses coordinando ambas jurisdicciones
- Resultado: Todo inscripto correctamente
Cómo te ayudamos
Con más de 35 años tramitando sucesiones con inmuebles, ofrecemos:
Servicio integral
✓ Relevamiento de todos los inmuebles ✓ Obtención de certificados y documentación ✓ Coordinación con escribanía de confianza ✓ Asesoramiento sobre la mejor opción (vender/adjudicar/dividir) ✓ Seguimiento hasta la inscripción final ✓ Conexión con inmobiliaria (si van a vender)
Transparencia en costos
Te damos presupuesto completo incluyendo:
- Honorarios de abogado
- Honorarios de escribano
- Tasas judiciales
- Gastos de registros
- Impuestos
Sin sorpresas. Todo claro desde el inicio.
Conclusión
Tramitar una sucesión con propiedades en CABA requiere:
- Documentación específica y actualizada
- Coordinación con escribano
- Acuerdo entre herederos
- Seguimiento de plazos estrictos
- Conocimiento de procedimientos
No es imposible, pero es complejo.
Con el asesoramiento adecuado, el proceso es mucho más simple y rápido.
No arriesgues tu herencia por intentar hacerlo solo.
¿Heredaste una propiedad? Consultanos sin cargo:
📱 WhatsApp: +54 9 11 3205-2550 ✉️ Email: liliananoemimenalled@gmail.com 🕒 Lunes a Viernes: 8 a 20hs 📍 Villa Crespo, CABA
Servicio integral: abogado + escribanía + inmobiliaria (si vendés) Planes de pago disponibles